Khánh Hòa: Sớm gỡ vướng thủ tục pháp lý ‘đất ở không hình thành đơn vị ở’

“Bừng sáng” nhờ nhà đầu tư lớn

Nằm giữa sân bay Cam Ranh và thành phố biển Nha Trang, cách đây 05 – 07 năm, Bãi Dài vẫn còn là một đồi cát hoang hóa và trơ trọi. Mặc dù từ năm 2004, UBND tỉnh Khánh Hòa đã thành lập Ban Quản lý Khu du lịch bán đảo Cam Ranh (sau này là Ban Quản lý Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh), tập trung kêu gọi đầu tư dự án. Song qua nhiều năm, Bãi Dài vẫn chỉ là một vùng cát trắng mênh mông.

Bãi Dài hoang vắng khi chưa có sự xuất hiện của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Mãi cho đến năm 2013 – 2014, Bãi Dài mới thực sự chuyển mình sau khi UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành chính sách mở cửa, phê duyệt xây dựng các dự án du lịch nghỉ dưỡng trên đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Cơ chế mới đã tạo sức hút mạnh mẽ với một vệt dài các dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư có tổng số vốn đăng ký lên tới hơn 30.000 tỉ đồng. Sự tích cực vào cuộc của các “ông lớn” bất động sản như: Vingroup, Hưng Thịnh, Eurowindow Holding, Novaland, CEO Group, Golf Long Thành… đã dần biến Bãi Dài trở thành điểm đến hấp dẫn trên bản đồ du lịch thế giới, góp phần quan trọng phát triển kinh tế địa phương…

Chính sách áp dụng thiếu nhất quán

Loại hình “Đất ở tại nông thôn” thuộc một trong 03 nhóm đất quy định tại Điều 10, Luật Đất đai và người mua được sở hữu lâu dài. Theo các chủ đầu tư, khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” chỉ là thỏa thuận giữa UBND tỉnh và nhà đầu tư nhằm hạn chế một số quyền như: Không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… chứ không làm thay đổi bản chất, nguồn gốc “đất ở tại nông thôn”. Sau khi các chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính với các Cơ quan quản lý nhà nước, dự án được nghiệm thu đi vào hoạt động, cơ quan quản lý đất đai phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng biệt thự/căn hộ du lịch.

Thực tế cho đến nay, trong số hàng chục dự án nghỉ dưỡng tại Bãi Dài đã được cấp phép đầu tư, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoài một số chưa triển khai xây dựng thì nhiều dự án đã hoàn thành, nghiệm thu và đi vào hoạt động. Đơn cử như: Fusion Maia Nha Trang Resort; Selectum Noa Resort Cam Ranh; Golden Bay Cam Ranh; Movenpick Resort Cam Ranh; Radisson Blu Resort Cam Ranh; Vinpearl Resort & Spa Long Beach; The Arena Cam Ranh, Alma Resort Cam Ranh…

Cũng trong số đó, tại một số dự án như: Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang, Golden Bay Cam Ranh… các khách hàng mua sản phẩm đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và tài sản trên đất. Một số dự án khác như Movenpick Resort Cam Ranh đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy và đưa vào sử dụng năm 2019. Tuy nhiên, trái ngược với việc chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thì nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa được cấp “sổ đỏ”.

Chính sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng tỉnh Khánh Hòa về thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho các khách hàng mua bất động sản xây dựng trên phạm vi đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) tại Bãi Dài đã gây ra nhiều bức xúc, khiếu nại từ khách hàng. Điều đó khiến doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, mất niềm tin vào chủ trương, chính sách ban hành của một số cơ quan quản lý Nhà nước.

Bàn về những bất cập mà thị trường bất động sản du lịch đang phải đối mặt do thiếu khung pháp lý, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc pháp luật vẫn chưa theo kịp những loại hình bất động sản du lịch đã hình thành rõ ràng trong thực tiễn đã dẫn đến phát sinh các vấn đề phức tạp trong giao dịch mua bán, thậm chí bị tắc nghẽn, trong đó có câu chuyện quyền sở hữu của các sản phẩm là bất động sản du lịch được xây dựng trên đất ở.

Để giải quyết những mâu thuẫn trên thị trường, hiện UBND tỉnh Khánh Hòa có định hướng đề xuất: những dự án tại Bãi Dài đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở không hình thành đơn vị ở nhưng chưa được triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ. Đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

Theo giới Luật sư, đây là giải pháp khả thi, vừa hài hòa lợi ích các bên, vừa gỡ khó cho doanh nghiệp, tránh khiếu kiện, ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh. Đây cũng là động thái tháo gỡ nút thắt trên thị trường, vực dậy ngành du lịch, nghỉ dưỡng sau những ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19, đúng với chủ trương, định hướng của Chính phủ phục hồi kinh tế hậu Covid-19 đã được Đảng và Nhà nước đề ra.

Chính phủ vào cuộc

Năm 2019 – 2020, sau đợt thanh tra các dự án trên diện rộng ở nhiều địa phương, bao gồm cả Khánh Hòa, trong đó có các dự án tại Bãi Dài, tại Thông báo kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 04/11/2020, Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa có quy định tại pháp luật hiện hành.

Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ đánh giá tích cực: “Loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) đã và đang phát triển ngày càng mạnh tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Việc đầu tư xây dựng loại hình này đã mang lại một số hiệu quả như: thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ, góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách nhà nước…”.

Từ đó, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành Trung ương và địa phương cần tập trung: “khuyến khích thu hút đầu tư, phát triển du lịch, dịch vụ, không gây ách tắc dòng vốn đầu tư đã và đang phát triển mạnh, không gây xáo trộn đột biến ảnh hưởng đến thu hút đầu tư ở những địa phương đã thực hiện, hạn chế đến mức thấp nhất khả năng xảy ra rủi ro cho các nhà đầu tư, có giải pháp giải quyết đồng bộ mà trước hết là hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành”.